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Medidas de Reactivación del Mercado Inmobiliario Peruano: ¿Qué opinan los expertos?

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A lo largo del Estado de Emergencia en el que el Perú se ha encontrado estos dos últimos meses ha habido mucha incertidumbre. Uno de los sectores más afectados ha sido el de la Construcción. Más 85,000 empresas formales y más de 1 millón de trabajadores dedicados a dicha actividad se han visto paralizados. Además, se ha especulado mucho con respecto al costo o a la accebilidad de las viviendas una vez terminada esta cuarentena.

En el siguiente artículo mencionaremos las medidas tomadas por el gobierno tanto para reactivar el sector de la construcción y que de esta forma vuelva a retomar sus actividades, como para facilitar el acceso a una vivienda a las familias que se han visto afectada por el Estado de Emergencia Nacional.

1. Protocolo Sanitario para la reanudación de actividades

A inicios del mes de Mayo, fue publicada la Resolución Ministerial N° 085-2020-Vivienda por el MVCS. Allí se establecieron los lineamientos de prevención y control frente a la propagación del nuevo coronavirus COVID-19 en lo que respecta a la ejecución de obras del rubro de construcción. Se establece una una excepción para aquellas obras de viviendas unifamiliares tanto en zonas urbanas o rurales.

El MVCS también ha informado que se está trabajando en un Decreto Legislativo que amplíe las Licencias de Habilitación Urbana. Además, se podría ampliar el horario laboral para este sector.

Jorge Zapata, Presidente del Comité General de Obras de Edificación de CAPECO en una entrevista realizada en ATV indicó: “tenemos estándares de seguridad muy altos y protocolos de trabajo muy exigentes Todos esto puede contribuir con la lucha del COVID 19 y no al revés. Pareciera que una obra de edificación tuviera mucha concentración de trabajadores, pero no nos olvidemos que las obras tienen diferentes etapas (de excavaciones, estructuras, acabados) y la gente va trabajando en diferentes pisos. Mientras que los trabajadores que hacen estructuras están en el último piso, los trabajadores de acabados o de obras intermedias están en el primer, segundo y tercer piso, entonces no es tanta la concentración. Por último hemos dispuesto que vamos a usar doble protección: nosotros en nuestras obras vamos a usar la mascarilla que va pegada a la cara y encima de ella una careta, además de todos los implementos de protección que se requieren. 

El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento también ha informado que se está trabajando en un Decreto Legislativo que amplíe las Licencias de Habilitación Urbana. Además, se podría ampliar el horario laboral para este sector. 

Lo que tenemos que evitar es que esta reactivación económica y reactivación del aparato productivo se realice de forma tan lenta. Nosotros necesitamos que la reactivación sea más o menos rápida porque a las empresas se les está haciendo muy difícil acondicionarse a todas estas exigencias y se les está haciendo largo el proceso. Entonces si nosotros vamos empezar a recuperar la capacidad productiva que teníamos hasta antes de la cuarentena a finales del año, tenemos que trabajar en conjunto con el gobierno, y es lo que le pedimos para de forma muy cuidadosa con protocolos muy exigentes empezar las labores, pero no a un ritmo tan lento. Nosotros hemos hecho una serie de propuestas que ojalá nos la acogiera (El Gobierno). Hemos propuesto que para desembotellar todo este tema de las aprobaciones que está teniendo el MINSA se acuda a certificaciones internacionales.” Explicó Zapata.

2. Incremento del Bono del Buen Pagador (BBP)

El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento aprobó el Decreto Supremo Nº 007-2020-VIVIENDA (que modifica el reglamento de la Ley Nº 29033). Esto establece un incremento temporal y excepcional del Bono del Buen Pagador del Fondo Mivivienda.

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La norma precisa que los valores actualizados mediante este decreto supremo tienen vigencia hasta la actualización de los valores correspondientes al año 2021.

3. Rebaja de la cuota inicial para los créditos Mivivienda

Aparece en el mismo Decreto Supremo, el Fondo Mivienda envió la Carta N° 361 – 2020/GC al MVCS. Se comunica que el directorio del Fondo Mivivienda redujo el monto de la cuota inicial para acceder al Nuevo Crédito Mivivienda. Este baja del 10% al 7.5% del valor de la vivienda.

Alonso Icochea, Gerente de Proyectos Inmobiliarios en Líder opina que “la reducción de cuota inicial e incremento de bono son dos muy buenas medidas implementadas para impulsar la recuperación del sector, el siguiente paso como grupo colaborativo de inmobiliarias es enfocarnos en promover el aumento del financiamiento del fondo MiVivienda para mejorar las tasas de crédito de los finalistas e incrementar los años de financiamiento para reflejar una cuota más accesible e incrementar la demanda efectiva.”

Sin embargo, Guido Borasino, Master de Planificación del Desarrollo Urbano comenta que el impacto de esta medida no será tan grande como lo que se espera pues es posible que modificaciones de este tipo puedan ser atractivas para un sector de la población que no se ha visto muy golpeado por la crisis sanitaria y así se impulse una dinamización del sector. No obstante, la mayoría de la población se ha visto bastante afectada económicamente, por lo que la decisión de compra de una vivienda, incluso con los incrementos del BBP dispuestos, no se tomaría en la mayoría de los casos en una coyuntura así. En ese sentido, el alcance de esta medida sería muy reducido.” 

4. Incremento del valor del Bono Familiar Habitacional (BFH)

La Resolución Ministerial N°86-2020-Vivienda, dispone el incremento del valor del Bono Familiar Habitacional.

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Con respecto a este incremento del valor del BFH, Guido Borasino, realiza una diferencia entre las modalidades del Bono. Por un lado, la modalidad de Adquisición de Vivienda Propia (AVN), es muy similar a lo que ocurre con las modificaciones del BBP. Para acceder a esta modalidad las familias deben complementar el subsidio con un crédito o ahorros para cubrir el valor de mercado de la vivienda. Ante la crisis del COVID, incrementos en los valores del subsidio (AVN) probablemente tengan un efecto menor, ya que pocas familias se atreverían a tomar un crédito o a hacer uso de sus ahorros dada la incertidumbre. Además, es necesario mencionar que en Lima la oferta de vivienda que cumple con las condiciones de la modalidad de AVN del programa, es menor. Como se ve en cada reporte de los últimos 15 años de CAPECO, la oferta inmediata de viviendas que cumple con las condiciones de precio de la modalidad AVN es mínima (por ejemplo, en 2017 existían 131 mil familias demandado una vivienda de menos de 100 mil soles, pero solo existía una oferta de 326 viviendas de ese precio). Es decir, no hay oferta al precio que el programa busca, y esto se debe principalmente al incremento del valor del suelo, del que la misma política de vivienda es rehén, tema sobre el que comentaré más adelante. 

Por otro lado, la modalidad de Construcción en Sitio Propio (CSP),  ha sido “pensada para las familias propietarias de un lote que buscan construir, la situación podría ser diferente. En este caso, el incremento del bono, sumado a la exoneración del ahorro obligatorio, podría resultar como un incentivo. No obstante, es importante tomar en cuenta algunos aspectos: 

a. El valor del bono de CSP sirve a las familias solo para construir una parte de la vivienda, y el tamaño de esta obra depende también de los costos en los que incurren las Entidades Técnicas para operar y construir (aspectos administrativo y de la construcción obra). Las restricciones impuestas por la emergencia sanitaria probablemente incrementen costos en las operaciones de construcción, lo que a su vez se traduciría en un área construida menor (parte o la totalidad del incremento del CSP se iría a estos costos). 

b. Además, el BFH-CSP estuvo pensado desde un inicio para que la familia complemente el subsidio con un crédito o con ahorros. No obstante, muy pocos beneficiarios han complementado el subsidio con un crédito (de fondo, un problema de inclusión financiera). Esto significa que las familias construyeron lo máximo que les permite el subsidio y, en algunos casos, complementaron con un ahorro. Entonces, la norma lo que buscaría es al menos asegurar la colocación del subsidio CSP. Así, habrá que ver si este incentivo es suficiente para animar a las familias a acceder a este bono y construir en el contexto actual.

c. A esto hay que sumarle algunas consideraciones: el programa Techo Propio ya venía reportando cuellos de botella debido a procedimientos y requerimientos a las familias y entidades técnicas, los cuales complicaban y limitaban una colocación más acelerada de los subsidios. En tal sentido, si estos problemas no han sido superados, es poco probable que una medida de este tipo, en una coyuntura como la actual, resulte como un incentivo efectivo para promover acceso a “vivienda adecuada” como lo indica el Decreto Legislativo No 1464.” Comenta Borasino.

5. Exoneración del ahorro obligatorio para el Programa Techo Propio

El Decreto Legislativo N° 1464 establece la exoneración del requisito de tener un ahorro, equivalente a la cuota inicial o a parte de ella, para acceder al BFH del programa Techo Propio. Esta medida estará vigente hasta el 31 de diciembre del presente año.

Cecilia Lozada Andrade, Gerente de Programas para Multilaterales afirma que “existe una gran porción de viviendas que no encajan en las viviendas sociales y son también importantes. Sería útil ver productos hipotecarios de la banca privada que puedan dar facilidades a aquellos propietarios que busquen viviendas verdes (edificios que son ahora ecoeficientes y que no son necesariamente vivienda social). 

Por su parte, Jorge Zapata expone que “en techo propio se han dado buenas medidas y las saludamos, esto está muy bien de cara a la reactivación, pero necesitamos que esto se haga efectivo con trabajo, con operaciones. Porque de nada sirve que nosotros tengamos una oferta interesante para las familias consumidoras en este momento pero que no podamos poner los ladrillos y que los plazos se extiendan más allá de lo necesario. 

Para finalizar, según Guido Borasino es importante ir un poco más allá de la efectividad de estas medidas puntuales y ver los alcances de la política de vivienda que hemos tenido en las últimas décadas. Para afrontar la emergencia sanitaria, las personas deben resguardarse en su vivienda. Para nadie es una novedad que gran parte de los peruanos no tienen viviendas adecuadas. La política actual de vivienda no ha logrado cambiar esta situación. Una vivienda adecuada es una vivienda con seguridad de tenencia (en sus variadas formas) y con condiciones de habitabilidad adecuadas; es segura; es accesible económicamente; es adecuada a la identidad cultural de las personas; su ubicación permite incrementar las oportunidades de acceso a empleo, salud, educación, ocio, etc.; y es adecuada a las necesidades de sus miembros, contemplando sobre todo las necesidades de la población con algún tipo de discapacidad (ver la Observación General No4 de la Comisión en Derechos Económicos Sociales y Culturales de las Naciones Unidas – 1991).  

Lograr esto es complicado, ciertamente, pero la política actual no parece siquiera acercarse a un enfoque integral de este tipo. El déficit de vivienda que al 2007 alcanzaba 1.8 millones de viviendas, y sobre el cual no hay una cifra actualizada oficialmente, parece no haberse reducido. Los programas de acceso a vivienda del Fondo Mi Vivienda han servido solo a cierta población de niveles socioeconómicos medios, y el programa Techo Propio no ha tenido una colocación significativa. La población de menores ingresos, ante la incapacidad de los canales formales de brindar soluciones adecuadas a sus necesidades, ha seguido satisfaciendo sus necesidades mediante canales informales, en los que los traficantes de terrenos cumplen un rol clave, y donde la construcción se da sin ningún tipo de asistencia técnica que asegure calidad a la vivienda. Por esto, si se busca que la vivienda sea efectivamente adecuada y que permita, en contextos de emergencia sanitaria como este, proteger a las familias, entonces hay que ir por otro lado y replantear de fondo la política de vivienda. Acá algunos puntos que deberían tomarse en cuenta:  

  • La política de vivienda y la política de suelo deben ser parte de una misma estrategia. Actualmente no tenemos política de suelo. Lo que hemos visto en las últimas décadas es cómo el impulso al sector inmobiliario ha traído consigo un incremento del valor del suelo en las ciudades y así un encarecimiento de las viviendas. Al alcance de estos precios ha ido siempre el MVCS y el FMV actualizando los valores máximos de las vivienda objeto del programa Techo Propio y de los montos de subsidio, aunque sin mucho éxito. Sin planificación urbana, sin una intervención más central de los gobiernos locales en la creación de programas de vivienda municipal, sin mecanismos de gestión del suelo que permitan reducir la renta de los propietarios de tierras (lo cual empuja al alza el precio), la vivienda seguirá solo las reglas del mercado y continuará encareciéndose. Además, seguirá siendo una vivienda lejos de las oportunidades que en principio debería brindar la ciudad, porque los desarrolladores formales, informales e ilegales buscarán suelo barato para una demanda de bajos recursos, donde se reducen las posibilidades de acceder a un colegio cerca, puesto de salud, espacio público, etc.; se seguirá además construyendo en zona de riesgo, resultando en viviendas inseguras. Seguirá siendo una vivienda inadecuada, y que no permite la protección que se busca ante una emergencia como la actual.
  • Se necesita una estrategia de apoyo a la construcción segura para las familias que construyen. El grueso del déficit es cualitativo, es decir que son viviendas de mala calidad (70 % del déficit aprox.). Esto se vincula con cómo se accedió a vivienda: primero se ocupó suelo, y se habitó antes o al mismo tiempo que se construía (mal); luego llegaron los títulos y los servicios, y luego se siguió construyendo mal, nuevamente, hacia arriba, al lado. Se construyó mal porque las familias no han recibido asistencia técnica que sea económicamente accesible. Así resultó una vivienda insegura ante desastres, que además no cumple con condiciones de habitabilidad adecuadas. Entonces se necesita una estrategia de asistencia técnica en la construcción, y parte del presupuesto del MVCS debe de ir destinado a implementarla, replanteando lo que no ha funcionado y redirigiendo estos recursos. Para esto, nuevamente, es necesaria una mejor coordinación con los gobiernos locales, además de también ver qué rol pueden cumplir los colegios profesionales, las universidades, los proveedores de materiales, las instituciones financieras, y las asociaciones de vivienda o juntas vecinales en la provisión de esta asistencia técnica. 
  • Se necesita pensar en mecanismos de promoción de acceso a vivienda adecuada no solo basados en la propiedad, sino también en la vivienda en alquiler. El mercado de cuartos de alquiler es muy dinámico en la población de bajos recursos económicos. La emergencia ha mostrado cómo muchas personas son expulsadas de sus cuartos de alquiler por no poder pagar. Estos cuartos además no suelen cumplir con las condiciones mínimas de habitabilidad. En este caso, la política de vivienda debe definir mecanismos que promuevan la creación de oferta y establecer una focalización adecuada para la colocación de subsidios. Y la promoción de oferta debe enfocarse en justamente mejorar ese stock de vivienda que ya está siendo alquilado. Tenemos ya una ley de vivienda de alquiler, pero necesitamos que también se generen incentivos para promover el mejoramiento de la oferta. Ahí una articulación con bonos de mejoramiento de vivienda puede ser una salida.  

Estas son algunas de los aspectos que habría que pensar para asegurar que una vivienda es adecuada, y que así permite proteger a las familias ante una situación de emergencia. Lo cierto es que un replanteamiento de este tipo requiere de un diálogo abierto y equilibrado entre todos los sectores. La vivienda no está ni estuvo en los debates políticos de ninguna de las últimas elecciones. La emergencia sanitaria nos ha recordado lo importante que era el tema.”

Fuentes: 

Portales web como Plataforma Digital Única del Estado Peruano, Instituto Peruano de Economía y ATV Noticias 

En techo propio se han dado buenas medidas y las saludamos, esto está muy bien de cara a la reactivación, pero necesitamos que esto se haga efectivo con trabajo, con operaciones. Porque de nada sirve que nosotros tengamos una oferta interesante para las familias consumidoras en este momento pero que no podamos poner los ladrillos y que los plazos se extiendan más allá de lo necesario. 

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