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Cómo el Análisis urbano incrementa el retorno de la inversión inmobiliaria

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Este artículo fue publicado originalmente en la edición de Julio 2019 de la Revista CAPECO. Si deseas más información sobre nuestro servicio de Definición de Producto Inmobiliario, visita este enlace.



Todo proyecto inmobiliario – tanto público como privado – posee un impacto en las dinámicas socioeconómicas de la ciudad. Por esta razón, todos los proyectos que se imponen en el paisaje urbano van a generar oportunidades y riesgos. Sin embargo, estos suelen pasar desapercibidos por falta de un adecuado análisis de contextos y dinámicas de un sector.

A pesar de esto, está comprobado que un análisis urbano puede aumentar significativamente las utilidades en la inversión inmobiliaria. ¿Por qué sucede esto? Diversos estudios señalan que considerar la dimensión humana y proyectar con el objetivo de generar un impacto positivo en calidad de vida de la comunidad genera oportunidades de trabajo, disminuye los gastos en salud y seguridad y, además, disminuye la morosidad.

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De esta manera, al modificar o crear espacios que las personas aprecian, valoran y con los que se sientan identificados, siempre se traducirá directamente en un incremento de valor de la propiedad privada.

Urbanismo aplicado a inversiones

Muchas veces se comete el error de pensar que el urbanismo sólo se aplica al sector público, para hacer planes urbanos, regular edificabilidad, generar impactos urbanos mediante gestión y proyectos público. Este vicio sucede porque no comprendemos qué es el urbanismo y cuál es su función.

Esta disciplina se concentra en estudiar las ciudades, las cuales son manifestaciones socioeconómicas. En otras palabras, las ciudades son sistemas complejos de varias capas que funcionan con la economía como motor y la población de combustible.

¿Cómo se realiza un estudio urbano aplicado a inversiones?

El primer paso para un estudio urbano efectivo es un estudio del flujo peatonal. Esto se logra mediante un trabajo de campo y la medición de todo el tránsito que ocurre en una determinada zona. Usualmente, este tipo de estudios demora entre 20 y 25 días. Si bien esto supone un arduo esfuerzo, este estudio te permite cuantificar las características de quienes utilizan el espacio y cómo lo aprovechan. Así, este análisis genera insights sumamente valiosos que enriquecen las propuestas inmobiliarias.

Pero el urbanismo no se queda sólo allí. Adicionalmente, se revisan los accesos y conexiones de esta zona para medir el tráfico vehicular y tipos de movilidades que predominan (bicicletas, motos, scooters, carros, etc.), lo que nutre la información anterior.

Estos estudios se complementan con una revisión de los usos y actividades que los usuarios le dan al espacio y, por último, con estudios centrados en los usuarios y clientes finales para entender qué es lo que los clientes aspiran y qué es lo que esperan del producto inmobiliario final.

Así, por medio de este análisis urbano, se logra obtener una información mucho más valiosa y centrada en el usuario, que permite optimizar el diseño de productos inmobiliarios

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Oportunidades Perdidas:

Hemos realizado estudios urbanos para proyectos donde detectamos que las dinámicas urbanas ameritaban una reestructuración de concepto. Por ejemplo, concluímos que convenía cambiar amenities, tipologías e incluso hasta la estructura de precios de los proyectos para encajar mejor con el público objetivo y la forma cómo estaba estructurado el espacio público, llegando a generar incrementos de facturaciones de hasta ocho millones de soles en un proyecto multifamiliar.

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Los resultados han sido siempre positivos, y lo clave fue comprender la relación del cliente final con el espacio urbano y detectar cómo el proyecto les brindará herramientas y espacios que valoren.

Cuantificando el valor 

Al estudiar las amenazas, potenciales, composición de usos y distribución de demografía se logra obtener suficientes detalles para compensar las carencias y potenciar los beneficios de una zona. De esta manera se mejora el impacto del proyecto en la ciudad y en la calidad de vida del usuario final, todo al tiempo que se aumenta la rentabilidad de la inversión.

¿Acaso nosotros que intervenimos en el espacio urbano no tenemos la necesidad de comprender a la población y sus dinámicas tanto como investigamos sobre quienes serán nuestros clientes?

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