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Criterios de evaluación para inversiones inmobiliarias

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Como parte de nuestro compromiso constante de mejorar la ciudad, estudiamos la complejidad de ésta evaluando distintos criterios urbanos y de mercado que influyen directamente en la calidad de vida. Con esta información proponemos soluciones innovadoras que generen impacto desde diferentes perspectivas. Sabemos muchas veces que estos conceptos no se encuentran del todo claro para aquellos quienes participan activamente en modificar estructuralmente la ciudad. Además, creemos que cruzando la información que proporciona la ciudad y el mercado inmobiliario podemos hallar nuevas alternativas de intervención y colaboración con el objetivo de mejorar nuestra ciudad, por lo tanto, la calidad de vida y el valor del suelo.

Algunos de estos conceptos y criterios de evaluación que debemos conocer son:

  1. Marca ciudad: es el propio nombre de la ciudad al que se asocia una serie de atributos singulares y exclusivos por los que se puede identificar, reconocer y diferenciar dicha ciudad de otras. Una marca de ciudad tiene que utilizarse como símbolo de su personalidad y debe estar asociada a una serie de activos y recursos urbanos existentes y a unos valores relacionados con el modelo de la ciudad y con una significativa capacidad de atracción.
  2. Porosidad o Peatonalidad: suele referirse a aquella característica urbana que tiene por objetivo o fin permitir a las y los peatones el desplazamiento por las calles libre de obstáculos; esto significa, lo urbano encaminado a satisfacer las necesidades de las personas en la ciudad o entorno urbano, además de sus calles y otros espacios públicos.
  3. Distancia caminable “Walking Distance”: es el estimado de distancia que una persona está dispuesta a caminar a diario en su rutina habitual, dicha distancia puede variar entre 2 cuadras hasta 15 cuadras dependiendo de las barreras urbanas, geográficas y medios de transporte alternativos.
  4. Ritmo de Venta: Es el valor derivado del total de unidades vendidas en un lapso de tiempo determinado, siendo el acumulado desde el inicio de venta hasta el momento en el que se hizo el levantamiento y actualización de información.
  5. % Absorción: Es el porcentaje de un proyecto que se vende en un mes promedio, deriva de la relación entre el ritmo de ve3ntas y el stock inicial.
  6. Valor Unitario: Se refiere al valor por metro cuadrado, puede ser en calidad de venta o alquiler.
  7. Ticket: Capacidad de compra, se refiere a la capacidad que un público objetivo tiene para gastar o endeudarse, en el caso de un ticket promedio de valor de vivienda, se refiere al precio del inmueble, y el ticket promedio del peatón se refiere al promedio de gasto de impulso acostumbrado, estos conceptos responden a estudios de mercado, niveles socioeconómicos y experiencias propias.
  8. Meses para Agotar Stock: Es el cálculo que determina según el comportamiento acumulado, cuantos meses se demorará en total el proyecto en agotar stock.
  9. Ocupabilidad, Ocupación: es el % del stock total que se encuentra en uso por el mercado, siendo en modalidad de alquiler, vendido o concesionado.
  10. Calidad y Eficiencia del Proyecto: Según la información recopilada del equipo de campo, se califica en base a exclusividad (stock inicial y accesibilidad), eficiencia de la distribución del proyecto y tipologías (no áreas desperdiciadas o incoherentes), calidad de acabados y coherencia de las áreas comunes.
  11. Marketing por Evaluación de Cliente Incógnito: Según la experiencia de cliente incognito y así como la información recopilada se califica la cordialidad, vestimenta, brochures, accesibilidad a la información y cómo venden las áreas comunes.
  12. Criterio de evaluación de Ubicación: De acuerdo con nuestra experiencia de trabajo de campo y bases de datos, sabemos que se debe evaluar y califican criterios de percepción de peligrosidad, ruido, contaminación, accesibilidad y equipamiento urbano de forma objetiva bajo los siguientes parámetros:
  • Seguridad: Percepción de desolación y abandono, estado de conservación de las propiedades y estructura urbana.
  • Contaminación: Nivel de ruido, tipo de comercio, intensidad de comercio, tráfico vehicular y peatonal, desperdicios en las calles, estado de conservación de propiedades, carteles y letreros.
  • Equipamiento Urbano: Alumbrado público, vías asfaltadas, veredas, desagüe, postes, señalética, paraderos, tachos, bancas y ocio.
  • Accesibilidad: Transporte público, transporte pesado, parques, equipamiento urbano, señalética y semaforización.
  • Zonificación y Uso: Según la normativa vigente y un reconocimiento visual de la zona.

 

Con estos criterios claros, cuando una persona o empresa decida invertir en un proyecto inmobiliario podrá reducir considerablemente el riesgo, así como incrementar la plusvalía y potencialmente la utilidad del proyecto a la vez que mejora la calidad de vida dentro de la vivienda, así como en el contexto donde se ubica. A todas luces un proyecto donde todos ganan.

 

 

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